V časih, ko trg nepremičnin ponuja številne priložnosti, a tudi zapletene pravne situacije, je razumevanje procesa ključno za zaščito obeh strani – kupca in prodajalca. Da bi nakup ali prodaja potekala gladko, smo se pogovarjali z odvetnico Andrejo Škavić iz odvetniške družbe Škavić & Marković. Andreja je pojasnila, na kaj morajo stranke paziti pred samo izvedbo posla.
Kateri je prvi korak, ki ga priporočate strankam pred začetkom kupoprodajnega postopka?
Prvi korak za obe strani je temeljit pregled zemljiškoknjižnega stanja. Kupec mora s pomočjo strokovnjaka pridobiti aktualni izpisek iz zemljiške knjige in preveriti morebitna bremena, kot so hipoteke ali zaznambe. Prodajalcu pa je v interesu, da so podatki pravilni in posodobljeni, stara bremena izbrisana ter opis nepremičnine usklajen z dejanskim stanjem.
Pogosto se mešata kataster in zemljiška knjiga. Kakšna je ključna razlika?
Čeprav sta povezana, imata različni vlogi. Zemljiška knjiga vsebuje podatke o lastništvu, stvarnih pravicah in bremenih, medtem ko kataster vodi evidenco o posesti, površini in namembnosti nepremičnine. Razlike med njima zahtevajo podrobno analizo, saj lahko povzročijo težave v prihodnosti. Cilj vsake transakcije je usklajenost obeh evidenc.
Kaj v praksi pomeni, da je nepremičnina »čista«, in zakaj je to pomembno za tržno vrednost?
»Čista« nepremičnina pomeni, da je prodajalec jasno vpisan kot lastnik in da ni bremen ali plomb. Za kupca to pomeni večjo pravno varnost in lažje financiranje, za prodajalca pa višjo tržno vrednost in hitrejšo prodajo. Pogosto se zgodi, da stare, že poplačane hipoteke niso izbrisane, zato je zgodnje preverjanje ključno.
Na kaj je treba posebej paziti pri pregledu zemljiškoknjižnega izpiska?
Posebna pozornost velja bremenom. Hipoteke niso nujno ovira, če so pravilno urejene. Z nameravnim pismom banke in natančno pogodbo je izbris običajno rutinski postopek. Večjo pozornost zahtevajo zaznambe izvršbe ali spora, ki terjajo strogo strukturiran pristop in pravno pomoč.
Zakaj je pomembno preveriti uporabno dovoljenje in energetski certifikat?
Uporabno dovoljenje je danes »zlati standard«, saj potrjuje, da je objekt zgrajen skladno z dovoljenji in varen za uporabo. Banke ga zahtevajo za odobritev kredita, kupcu pa olajša nadaljnjo prodajo. Energetski certifikat je poleg zakonske obveznosti pomemben pokazatelj kakovosti in prihodnjih stroškov bivanja.
Pravice zakoncev ali zunajzakonskih partnerjev so pogosto spregledane. Kaj morajo vedeti kupci?
Nepremičnina je lahko del skupnega premoženja, tudi če je vpisana le na eno osebo. Vendar ne velja, da vse premoženje samodejno sodi v to kategorijo. Nepremičnine, pridobljene z dedovanjem ali darilom, so praviloma posebno premoženje. Za izogib pravnim zapletom je treba te okoliščine preveriti in po potrebi pridobiti dodatna soglasja.
Kaj je tabularna izjava in zakaj je pomembna?
To je izjava prodajalca, da je kupnina v celoti plačana in da dovoljuje vpis lastninske pravice kupca. Brez nje sama pogodba ni dovolj za vpis. Danes se predlogi za vpis vlagajo izključno elektronsko prek notarjev ali odvetnikov, kar postopek bistveno pospeši in poveča varnost.
Kaj bi na koncu svetovali vsem, ki razmišljajo o nakupu ali prodaji nepremičnine?
Kupoprodaja nepremičnine ni nujno stresen proces. Ključ sta pravočasno preverjanje in transparentnost. Z urejeno dokumentacijo in jasnim načrtom se lahko vsaka situacija hitro in varno reši. Profesionalni nepremičninski posrednik v sodelovanju z odvetnikom lahko pravočasno prepozna in odpravi tveganja ter zapletene pravne korake spremeni v varen in pregleden proces. Tako kupoprodaja postane uspešen začetek novega poglavja za obe strani. Naša ekipa vam zagotavlja čisto dokumentacijo, jasne odnose in popoln mir pri eni najpomembnejših življenjskih odločitev.
