Nakup nepremičnine je za večino kupcev edinstvena življenjska izkušnja, saj izbira neposredno vpliva na kakovost življenja kupca. Nekateri kupci se zaradi različnih okoliščin odločijo za financiranje preko stanovanjskega kredita. Več o postopku financiranja in nekaj pomembnih informacij smo pridobili od g. Marka Perića, direktorja podjetja Optimum grupa d.o.o., licencirane agencije za kreditno posredovanje.
Našli smo nepremičnino, ki bi jo radi kupili. Kaj je prvi korak do odobritve stanovanjskega kredita?
Prvi korak je vedno preverjanje kreditne sposobnosti in zakonitosti nepremičnine, ki zanima kupca. To lahko opravimo v banki pri osebnem bančniku ali pri licenciranem kreditnem posredniku, ki ga pooblašča Hrvaška narodna banka (HNB). Pri preverjanju kreditne sposobnosti je izračun večinoma enoten, vendar nekatere banke upoštevajo dodatke (prevoz, topli obrok, nadomestilo za ločeno bivanje, terensko delo itd.). Nekatere banke zahtevajo, da kredit poteče pri 65 letih starosti, druge do 70 ali 75 let. Ob upoštevanju teh dveh dejavnikov in različnih obrestnih mer se lahko znesek kredita razlikuje za več deset tisoč evrov, odvisno od roka odplačila in dodatkov na plači. Kar zadeva zakonitost nepremičnine, ni dovolj imeti le urejen lastninski list in drugo dokumentacijo, odvisno od tega, ali gre za stanovanje ali hišo; pomembno je pregledati vse podrobnosti z osebnim bančnikom ali kreditnim posrednikom. Pogoste težave so zaprti balkoni, ki so spremenjeni v sobe, hiše zgrajene na tuji parceli ali manjkajoče pravice služnosti. Če imamo dvome, lahko naročimo oceno, ki je v večini bank brezplačna, ali pa jo naredimo na lastne stroške, da se izognemo morebitnim težavam.
Katero dokumentacijo je treba pripraviti za pogovor s kreditnim posrednikom ali osebnim bančnikom?
Ker je postopek najema stanovanjskega kredita zapleten, banke poskušajo postopek poenostaviti in pospešiti ter olajšati odobritev. Nekatere banke gledajo povprečje zadnjih treh neto plač, druge mediano zadnjih treh mesecev, še druge pa povprečje zadnjih šest ali dvanajst mesecev. Za začetek je najbolje prinesti dokumentacijo o nepremičnini in zadnje tri plačilne liste. Če banka gleda povprečje šestih ali dvanajstih mesecev, lahko preko portala e-građani enostavno pridobite obrazec JOPPD (enotni obrazec o dohodkih, davku in prispevkih). Če greste v svojo matično banko, kjer prejemate plačo, obrazci o prihodkih niso potrebni. Kreditni posrednik ima prednost, saj lahko na enem mestu brezplačno izračuna kreditno sposobnost za več bank.
Ali so pogoji enaki, če gre za hišo, stanovanje ali gradbeno zemljišče?
Pogoji so načeloma enaki, ne glede na to, ali gre za hišo, stanovanje ali gradbeno zemljišče. Razlika je v dokumentaciji, ki jo je treba pripraviti za oceno vrednosti in zakonitosti nepremičnine. Pri stavbah z več kot sedmimi stanovanji zadostuje lastninski list in po potrebi uporabno dovoljenje ter energetski certifikat. Pri manjših stavbah so potrebni še posestni list in izpisek iz katastra. Pri hišah je poleg tega potrebno priložiti gradbeno dovoljenje in pri nekaterih bankah potrdilo o hišni številki. Za gradbena zemljišča zadostuje lastninski list in dokaz, da gre za gradbeno zemljišče (npr. kopija gradbenega dovoljenja ali odločba o gradnji ali dokaz, da zemljišče leži v gradbeni coni).
Ali lokacija nepremičnine vpliva na pogoje financiranja?
Da. Glede na lokacijo nepremičnine nekatere banke gledajo razmerje med vrednostjo nepremičnine in višino kredita, ki ga kupec potrebuje. Ni enako, če je nepremičnina v Zagrebu, Splitu ali manjšem kraju. Nekatere banke gledajo razmerje 1:1, druge 1:0,9 ali nižje, kar pomeni, da mora kupec imeti 10%, 20% ali več lastnih sredstev. Pri APN-ju je to izjema, saj večina bank upošteva razmerje 1:1.
Kako se pogoji posojil razlikujejo med hrvaškimi bankami?
Večino vidikov smo že obravnavali (kreditna sposobnost, vrednost nepremičnine, rok odplačila), ostajajo še obrestne mere in obdobja fiksnih obrestnih mer. Obrestne mere so v zadnjem letu zrasle. Leta 2022 so bile APN obrestne mere pod 2 %, običajna stanovanjskna posojila pa malo nad 2 %, odvisno od delodajalca, banke, višine dohodka in drugih parametrov. V začetku leta 2023 so obrestne mere presegale 3 %. Obdobja fiksnih obrestnih mer segajo od 3 do 10 let, nekatere banke ponujajo tudi do 15 let. Po zakonu lahko stranke brez stroškov refinancirajo posojilo, da zmanjšajo stroške ali prilagodijo odplačilni načrt.
Ali obstajajo izrazi, ki jih kupci morajo poznati med postopkom odobritve?
Večina izrazov je znanih, vendar je izraz “hipotekarni dolžnik” (založni dolžnik) pogosto nejasen. To pomeni lastnika nepremičnine, ki je zavarovana z zastavo, ki banki daje pravico do vpisa hipoteke pred izplačilom kredita.
Kakšen nasvet bi dali kupcem, ki razmišljajo o stanovanjskem kreditu?
Obiščite več bank, pridobite več ponudb, povprašajte o pogojih (obrestne mere, obdobja fiksnih obresti, zavarovanja) in sprejmite premišljeno odločitev. Ker so krediti običajno daljši od desetih let, je načrtovanje zahtevno. Vedno se posvetujte s svojim osebnim bančnikom ali licenciranim kreditnim posrednikom, ki vam lahko na enem mestu pripravi več ponudb, da izberete najboljšo.
