Der Kauf eines Grundstücks für den Hausbau beginnt oft damit, ein Grundstück in begehrter Lage mit schöner Aussicht, viel Grün oder Privatsphäre zu finden, auf dem man sich das spätere Wohnen sehr gut vorstellen kann. Doch was auf den ersten Blick wie ein ideales Grundstück wirkt, ist nicht zwangsläufig die beste Wahl für ein zukünftiges Bauvorhaben.
Über die Aspekte, die vor dem Grundstückskauf berücksichtigt werden sollten, haben wir mit Kristijan Markoč gesprochen – einem Architekten mit umfangreicher internationaler Erfahrung, der heute in der Schweiz tätig ist.
Kristijan, wie sehr kann uns der erste Eindruck eines Grundstücks täuschen?
Der Grundstückskauf beginnt oft mit dem „richtigen“ Bauchgefühl: Man findet eine Parzelle in attraktiver Lage, mit guter Aussicht, schöner Bepflanzung oder einem Gefühl von Privatsphäre und kann sich sofort vorstellen, dort zu leben. Wenn Eigentum, Zufahrt und grundlegende baurechtliche Bedingungen geprüft sind, wirkt die Entscheidung recht einfach.
Ein Architekt wird jedoch oft erst nach dem Kauf hinzugezogen, wenn das Gebäude geplant werden soll. Die Erfahrung zeigt häufig, dass das, worin man sich „verliebt“ hat, nicht so sicher oder wertvoll ist, wie es zunächst schien. Was anfangs wie eine schöne Aussicht aussah, kann auf ein benachbartes Baugrundstück blicken, auf dem eines Tages ein Haus oder ein Gebäude errichtet werden könnte. Die Hanglage kann die Baukosten erheblich beeinflussen, und das gewünschte Bauprojekt lässt sich auf einer solchen Parzelle möglicherweise nicht optimal umsetzen.
Das Gegenteil gilt ebenso: Ein Grundstück, das dem unerfahrenen Auge auf den ersten Blick unscheinbar erscheint, kann bei genauerer Analyse ein außergewöhnliches Potenzial offenbaren. Genau deshalb bin ich der Meinung, dass ein Architekt bereits in der Phase der Kaufüberlegung ein wertvoller Gesprächspartner ist – und nicht erst nach der Entscheidung.
Ist die fundamentale Frage nicht dennoch, was auf dem Grundstück gebaut werden darf?
Ein guter Immobilienmakler beantwortet Fragen wie: Ist das Grundstück Bauland, wie ist die Erschließung, welche Bebauungspläne gelten und was darf grundsätzlich gebaut werden? Es gibt jedoch einen Unterschied zwischen der Frage, was gebaut werden darf, und der Frage, was gebaut werden sollte.
Hier beginnt die architektonische Analyse. Wenn ich mir ein Grundstück ansehe, sind nicht nur Fläche und Bebauungsziffern entscheidend, sondern das Verhältnis der Parzelle zu Sonne, Wind, Gelände, Aussicht, Nachbarschaft und Landschaft. Ich versuche zu verstehen, wie ein Objekt platziert werden kann, um die besten Eigenschaften des Standorts zu nutzen und gleichzeitig dessen Einschränkungen zu mildern.
Die Aussicht ist oft einer der Hauptgründe für den Kauf eines bestimmten Grundstücks. Kann eine Aussicht in einigen Jahren völlig anders aussehen?
Die Aussicht ist eines der besten Beispiele. Ein Grundstück mit freiem Blick wirkt wie ein offensichtlich guter Kauf, aber man muss auch hinter diesen Blick schauen.
Befindet sich in unmittelbarer Nähe Baugrund, kann dort eines Tages ein Gebäude entstehen, das die Aussicht teilweise oder vollständig verstellt. Auch die Tatsache, dass sich vor dem Grundstück derzeit Landwirtschaftsfläche befindet, garantiert langfristig keinen freien Blick.
Ein Architekt kann den breiteren räumlichen Kontext analysieren und prüfen, ob bereits Initiativen oder Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans vorliegen und wie sich umliegende Parzellen zum Baugebiet verhalten. Grenzt Landwirtschaftsfläche direkt an Baugrund, besteht die Möglichkeit einer zukünftigen Umwidmung.
Befindet sich hingegen ein geschütztes Grüngebiet, ein Wald oder eine Fläche mit langfristigem Bauverbot vor dem Grundstück, stellt diese Aussicht ein wesentlich sichereres und wertvolleres Merkmal dar. Eine solche Einschätzung bietet keine Garantie für die Zukunft, hilft aber, potenzielle Risiken und Vorteile vor dem Kauf zu erkennen.
Aus diesem Grund kann eine scheinbar weniger attraktive und günstigere Parzelle manchmal sehr interessantes Potenzial bieten. Eine fundierte architektonische Analyse kann Werte offenlegen, die nicht auf den ersten Blick sichtbar sind, sodass man kein Geld für Selbstverständlichkeiten zahlt.
Wenn bekannt ist, was gebaut werden darf, stellt sich die Frage nach der Platzierung des Hauses. Ist der beste Platz immer offensichtlich?
Dieselbe Logik gilt für die Positionierung des Gebäudes. Die einfachste Lösung ist nicht immer die beste. Das Haus direkt an der Straße zu platzieren mag wegen der Zufahrt praktisch erscheinen; verschiebt man es jedoch an einen Rand der Parzelle, erhält man unter Umständen eine bessere Ausrichtung, mehr Privatsphäre oder einen schöneren Garten.
Auch eine Hanglage sollte nicht nur als Hindernis gesehen werden. Durch die Anpassung des Gebäudes an das Gelände können Erdaushubkosten gesenkt, Innen- und Außenbereiche besser verbunden oder verschiedene Räume auf unterschiedliche Blickachsen ausgerichtet werden.
Ähnliches gilt für die Ausrichtung nach Sonne und Wind. Raumaufteilung, Fensterpositionen und Außenbereiche beeinflussen Belichtung, Belüftung und Wohnqualität. Solche Entscheidungen sind bei einer ersten Besichtigung oft nicht direkt sichtbar, haben aber langfristig großen Einfluss auf das Projekt und die Realisierungskosten.
Gibt es Grundstücksmerkmale, die auf den ersten Blick wie Nachteile wirken, sich aber als Vorteil erweisen können?
Ein Bach am Grundstücksrand, bestehender Baumbestand, Hanglage oder ein unregelmäßiger Grundriss wirken zunächst wie Einschränkungen. Genau solche Merkmale können jedoch das Fundament eines herausragenden Entwurfs bilden.
Ein Bach kann die Ausrichtung von Wohnzimmer und Terrasse bestimmen. Alter Baumbestand spendet Schatten und Privatsphäre, während eine Hanglage verschiedene Gebäudeebenen und eine bessere Einbettung in die Landschaft ermöglicht.
Sie beschäftigen sich neben der Architektur auch mit Immobilienökonomie und -finanzen. Wie wichtig ist die Investitionsperspektive bei der Grundstücksanalyse?
Die Art der Analyse hängt davon ab, was gebaut werden soll. Bei einem Einfamilienhaus muss das Projekt zum Lebensstil der Familie passen, aber auch der langfristige Wert sollte berücksichtigt werden. Bei einer Kapitalanlage ist die Wertfrage noch entscheidender.
Der Bebauungsplan zeigt, wie viel Baugrundfläche möglich ist, aber mehr Quadratmeter bedeuten nicht automatisch mehr Wert. Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus einer Kombination verschiedener Eigenschaften: Lage, Aussicht, Ausrichtung, Privatsphäre, Außenraum, Grundrissqualität, Erschließung und vielem mehr. Einige dieser Faktoren lassen sich nachträglich nicht verändern, weshalb sie bereits bei der Grundstücksauswahl erkannt werden müssen.
Eine hervorragende Aussicht, eine gute Ausrichtung und Privatsphäre können wertvoller sein als zehn zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Ebenso kann ein Grundstück, das einen schönen Garten, einfache Zufahrt oder eine direkte Verbindung zur Natur ermöglicht, wertvoller sein als ein größeres Grundstück ohne diese Qualitäten.
Ein Architekt sollte ein Grundstück daher nicht nur danach beurteilen, was gebaut werden kann, sondern danach, welche Eigenschaften den höchsten Wert schaffen. Das ist für Bauherren eines Eigenheims genauso wichtig wie für Investoren, die ein Objekt verkaufen oder vermieten möchten.
Was würden Sie einem zukünftigen Grundstückskäufer zusammenfassend vor der Entscheidung empfehlen?
Eine architektonische Grundstücksanalyse vor dem Kauf bedeutet nicht die Erstellung eines kompletten Bauprojekts. Das Ziel ist viel einfacher: Das Grundstück gut genug zu verstehen, um eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob sich der Kauf lohnt.
Es gilt zu prüfen, was am Standort gebaut werden darf, wie das Objekt positioniert werden kann, welche Aussicht es bietet, wie einsehbar es für Nachbarn ist, wie es zu Sonne und Wind steht, was auf den Nachbargrundstücken liegt und ob Risiken bestehen, dass sich heutige Vorteile morgen ändern.
Ebenso wichtig ist es, verborgenes Potenzial zu erkennen. Eine unattraktiv wirkende Parzelle bietet vielleicht eine hervorragende Ausrichtung, eine geschützte Aussicht oder die Möglichkeit, Privatsphäre zu schaffen, wo derzeit keine vorhanden ist. Umgekehrt kann ein teures, perfekt wirkendes Grundstück Eigenschaften aufweisen, die spätere Entwurfsqualitäten einschränken und den Gesamtwert mindern.
Letztendlich lautet die entscheidende Frage nicht nur, was gebaut werden darf, sondern wie hochwertig und wertvoll das Projekt werden kann, das diese Parzelle ermöglicht.
Gerade um den Wert zu maximieren – also das beste Verhältnis zwischen Kosten und geschaffenem Wert zu erzielen – ist die Beratung durch einen Architekten vor dem Grundstückskauf von unschätzbarem Wert. Seine Aufgabe ist es nicht nur, das Haus nach dem Kauf zu planen, sondern das Grundstück, seine Potenziale und Grenzen vor der Investitionsentscheidung zu verstehen.
