In Zeiten, in denen der Immobilienmarkt zahlreiche Chancen, aber auch komplexe rechtliche Situationen bietet, ist das Verständnis des Prozesses entscheidend, um beide Parteien – Käufer und Verkäufer – zu schützen. Damit der Kauf oder Verkauf reibungslos verläuft, sprachen wir mit der Rechtsanwältin Andreja Škavić von der Kanzlei Škavić & Marković. Andreja erklärte, worauf Klienten vor Abschluss eines Geschäfts achten sollten.
Welchen ersten Schritt empfehlen Sie Ihren Klienten vor dem Kauf- oder Verkaufsprozess?
Der erste Schritt für beide Seiten ist eine gründliche Prüfung des Grundbuchstandes. Der Käufer sollte mit Unterstützung eines Experten einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und prüfen, ob Belastungen wie Hypotheken oder Anmerkungen eingetragen sind. Für den Verkäufer ist es wichtig, dass alle Angaben korrekt und aktuell sind, alte Belastungen gelöscht wurden und die Beschreibung der Immobilie dem tatsächlichen Zustand entspricht, um einen schnellen und reibungslosen Verkauf zu ermöglichen.
Kataster und Grundbuch werden oft verwechselt. Worin liegt der wesentliche Unterschied?
Obwohl sie miteinander verbunden sind, erfüllen sie unterschiedliche Funktionen. Im Grundbuch werden Eigentum, dingliche Rechte und Belastungen eingetragen, während der Kataster Angaben zu Besitz, Fläche und Nutzung enthält. Unterschiede zwischen den Registern kommen vor und erfordern eine sorgfältige Analyse, um spätere Probleme zu vermeiden. Ziel jeder Transaktion ist die vollständige Übereinstimmung beider Register.
Was bedeutet es in der Praxis, dass eine Immobilie „sauber“ ist, und warum ist das wichtig für den Marktwert?
Eine „saubere“ Immobilie bedeutet, dass der Verkäufer eindeutig als Eigentümer eingetragen ist und keine Belastungen oder Vormerkungen bestehen. Für Käufer bedeutet dies maximale Rechtssicherheit und eine einfachere Kreditvergabe. Für Verkäufer erhöhen ordentliche Unterlagen den Marktwert und beschleunigen den Verkaufsprozess. Häufig werden alte, bereits getilgte Hypotheken nicht gelöscht – daher ist eine frühzeitige Prüfung entscheidend.
Worauf sollte man im Grundbuch besonders achten?
Besondere Aufmerksamkeit gilt dem Belastungsverzeichnis. Hypotheken sind am häufigsten und stellen kein Hindernis dar, wenn sie korrekt abgewickelt werden. Mit einer Bankbestätigung und einem präzise formulierten Kaufvertrag ist die Löschung meist Routine. Ernsthafter sind Zwangsvollstreckungs- oder Streitvermerke, die eine strukturierte Vorgehensweise und anwaltliche Begleitung erfordern.
Warum legen Sie Wert auf die Prüfung der Benützungsbewilligung und des Energieausweises?
Die Benützungsbewilligung gilt heute als „Goldstandard“. Sie bestätigt, dass das Objekt genehmigungskonform errichtet wurde und sicher nutzbar ist. Banken verlangen sie für die Kreditvergabe, und sie erleichtert den späteren Weiterverkauf. Der Energieausweis ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern gibt auch Aufschluss über Qualität und zukünftige Betriebskosten.
Ehe- oder Partnerschaftsrechte werden oft übersehen. Was müssen Käufer wissen?
Dies ist ein besonders sensibles Thema, da eine Immobilie Teil des ehelichen Vermögens sein kann, selbst wenn nur eine Person eingetragen ist. Allerdings gehört nicht jedes Vermögen automatisch dazu. Durch Erbschaft oder Schenkung erworbene Immobilien gelten in der Regel als Alleineigentum. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten diese Aspekte geprüft und gegebenenfalls zusätzliche Zustimmungen eingeholt werden.
Was ist eine Aufsandungserklärung und warum ist sie wichtig?
Sie ist die Bestätigung des Verkäufers, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und der Käufer zur Eintragung berechtigt ist. Ohne sie reicht der Kaufvertrag allein nicht für die Eintragung. Heute erfolgt die Antragstellung ausschließlich elektronisch über Notare oder Anwälte, was den Prozess erheblich beschleunigt und sicherer macht.
Was würden Sie abschließend allen raten, die einen Immobilienkauf oder -verkauf in Betracht ziehen?
Ein Immobiliengeschäft muss kein stressreicher Prozess voller Unsicherheiten sein. Der Schlüssel liegt in rechtzeitiger Prüfung und Transparenz. Mit ordentlichen Unterlagen und einem klaren Plan lassen sich auch komplexe Situationen schnell und sicher lösen. Ein professioneller Immobilienmakler in Zusammenarbeit mit einem Anwalt kann Risiken frühzeitig erkennen und beseitigen und so einen reibungslosen Ablauf gewährleisten. So wird der Kauf oder Verkauf zu einem erfolgreichen neuen Kapitel für beide Seiten. Unser Team sorgt für saubere Unterlagen, klare Verhältnisse und vollständige Sicherheit bei einer der wichtigsten Entscheidungen im Leben.
