Der Kauf einer Immobilie umfasst viel mehr als nur eine Einigung mit dem Verkäufer und die Besichtigung des Grundstücks. Einer der entscheidenden, aber oft übersehenen Schritte ist die Beauftragung eines Geodäten – eines Fachmanns, der teure Fehler vermeiden, die Eigentumsverhältnisse überprüfen und Grundstücksgrenzen klären kann.
Um die Rolle des Geodäten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie besser zu verstehen, haben wir mit Nataša Kapov Kostovski gesprochen, einer diplomierten Vermessungsingenieurin mit über 20 Jahren Erfahrung und Leiterin des Vermessungsbüros Terren.
Was macht ein Geodät?
Ein Geodät ist ein Fachmann, der sich mit der Vermessung und räumlichen Darstellung von Grundstücken und Objekten beschäftigt. In der Praxis bedeutet das einen Außeneinsatz mit präziser Vermessung von Grenzen, Objekten, Höhen und Abständen. Wir erstellen auch Vermessungsunterlagen für das Kataster und das Grundbuch, unterstützen bei Legalisierungen, Parzellierungen und der Vorbereitung von Bauunterlagen. Kurz gesagt – wir verbinden den rechtlichen, physischen und technischen Zustand der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Kataster und Grundbuch?
Der Kataster ist ein technisches Register – es zeigt, wo sich was befindet: Größe, Form und Lage des Grundstücks.
Das Grundbuch ist ein rechtliches Register – es zeigt, wem was gehört: Eigentum, Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten.
Einfach gesagt: Der Kataster zeigt wo, das Grundbuch zeigt wem.
Was, wenn Kataster und Grundbuch nicht übereinstimmen?
Das bedeutet, dass sich das Grundstück in Größe, Nummer, Form oder Eigentümer unterscheidet. Die Ursachen sind oft veraltete Daten, nicht durchgeführte Erbverfahren oder illegale Bauten. Die Lösung ist die Erstellung eines Vermessungsdokuments und die Einleitung eines Anpassungsverfahrens – mit Unterstützung eines Geodäten und juristischer Hilfe.
Wie werden Grenzen zwischen Nachbarn genau bestimmt?
Das Verfahren beginnt mit dem Außeneinsatz eines befugten Geodäten. Alle Nachbarn werden zur Einigung eingeladen, die Grenzen werden (meist mit Grenzsteinen) markiert, anschließend wird ein beglaubigter Bericht erstellt. Wenn keine Einigung erzielt wird, entscheidet das Gericht oder die Behörde.
Was ist ein geodätisches Gutachten und wann braucht man es?
Es handelt sich um ein offizielles Dokument, das den tatsächlichen Zustand vor Ort nachweist und Änderungen im Kataster und Grundbuch ermöglicht. Es ist notwendig bei Parzellierung, Legalisierung, Grenzfeststellung, Eintragung eines Objekts oder Verkauf einer Immobilie.
Was sind die grundlegenden Schritte bei der Parzellierung?
Der Prozess beginnt mit der Prüfung der Unterlagen – ob das Grundstück überhaupt geteilt werden kann. Es folgen Vermessung, Erstellung des Gutachtens, Einholung von Zustimmungen (falls erforderlich), Einreichung beim Kataster und schließlich die Eintragung ins Grundbuch. Je nach Komplexität dauert das Verfahren von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten.
Was, wenn der tatsächliche Zustand nicht den Dokumenten entspricht?
Das ist besonders bei älteren Immobilien sehr häufig. Es kann sich um ein nicht registriertes Haus, Zäune außerhalb der offiziellen Grenzen oder Gebäude auf falschen Parzellen handeln. Die Lösung ist die Erstellung eines Gutachtens zum tatsächlichen Zustand, gefolgt von Legalisierung oder rechtlicher Anpassung.
Wichtig: Kein Kauf oder Bau beginnen, bevor der Zustand bereinigt ist.
Was sind die drei wichtigsten Überprüfungen vor dem Kauf?
Erstens – Eigentum und Belastungen im Grundbuch müssen klar sein.
Zweitens – Zustand vor Ort prüfen: Ist alles, was auf dem Grundstück steht, auch dokumentiert? Gibt es einen Zugang zur Straße?
Drittens – Legalität des Objekts prüfen: Gibt es eine Baugenehmigung oder Nutzungsbewilligung, oder wurde es rechtmäßig vor 1968 errichtet?
Abschließend: An zukünftige Pläne denken – was erlaubt der Raumplan und ist eine Weiterentwicklung des Grundstücks möglich?
Was ist Ihrer Meinung nach das Wichtigste, was man vor der endgültigen Kaufentscheidung tun sollte?
Beauftragen Sie immer Fachleute – einen Geodäten und einen Juristen – bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Sie sind Ihre besten Verbündeten für einen sicheren und klugen Immobilienkauf.
