Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Käufer ein einzigartiges Erlebnis, da die Wahl die Lebensqualität direkt beeinflusst. Einige Käufer entscheiden sich aus bestimmten Gründen für die Finanzierung durch einen Wohnkredit. Wir haben Herrn Marko Perić, Geschäftsführer von Optimum Grupa d.o.o., einer lizenzierten Kreditvermittlungsagentur, um Informationen zum Finanzierungsprozess und einigen wichtigen Details gebeten.
Wir haben eine Immobilie gefunden, die wir kaufen möchten. Was ist der erste Schritt zur Kreditgenehmigung?
Der erste Schritt ist immer die Prüfung der Kreditwürdigkeit und der Rechtmäßigkeit der Immobilie, die den Käufer interessiert. Dies kann bei der Bank mit einem persönlichen Bankberater oder bei einem lizenzierten Kreditvermittler erfolgen, der von der kroatischen Nationalbank (HNB) autorisiert ist. Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit ist die Berechnung meist einheitlich, aber einige Banken berücksichtigen zusätzliche Zulagen (Transport, Essensgeld, getrenntes Leben, Feldarbeit usw.). Einige Banken verlangen, dass der Kredit vor dem 65. Lebensjahr endet, andere bis zu 70 oder 75 Jahren. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren und unterschiedlicher Zinssätze kann sich die Kreditsumme um mehrere zehntausend Euro unterscheiden, abhängig von der Laufzeit und Gehaltszulagen. Bezüglich der Rechtmäßigkeit der Immobilie reicht ein sauberer Grundbuchauszug und die entsprechende Dokumentation je nach Wohnung oder Haus nicht aus; alle Details müssen mit dem Bankberater oder Kreditvermittler besprochen werden. Häufig treten Probleme wie verglaste Balkone, die in Räume umgewandelt wurden, Häuser auf fremden Grundstücken oder fehlende Dienstbarkeitsrechte auf. Bei Zweifeln kann eine Bewertung, oft kostenlos bei der Bank, oder eine auf eigene Kosten durchgeführte Bewertung beauftragt werden, um Probleme zu vermeiden.
Welche Dokumente sind für das Gespräch mit dem Kreditvermittler oder Bankberater vorzubereiten?
Da die Beantragung eines Wohnkredits ein komplexer Prozess ist, versuchen die Banken diesen zu vereinfachen und zu beschleunigen, um die Genehmigung für Kunden zu erleichtern. Einige Banken betrachten den Durchschnitt der letzten drei Nettogehälter, andere den Median der letzten drei Monate oder sechs bis zwölf Monate. Am besten bringt man zunächst die Immobiliendokumente und die letzten drei Gehaltsabrechnungen mit. Wenn die Bank sechs oder zwölf Monate berücksichtigt, kann das JOPPD-Formular (Einkommen- und Steuerformular) einfach über das e-Citizens-Portal bezogen werden. Bei der Hausbank, auf die das Gehalt überwiesen wird, sind Einkommensnachweise meist nicht nötig. Ein Kreditvermittler kann in dieser Phase Vorteile bieten, indem er kostenlos Kreditwürdigkeitsberechnungen für mehrere Banken durchführt.
Sind die Bedingungen für Haus, Wohnung oder Bauland gleich?
Im Allgemeinen ja. Unterschiede gibt es bei den Dokumenten, die für die Bewertung und Legitimationsprüfung erforderlich sind. Bei Gebäuden mit mehr als sieben Wohnungen reicht ein Grundbuchauszug und ggf. eine Nutzungsgenehmigung und Energieausweis. Kleinere Gebäude benötigen zusätzlich Besitznachweise und Katasterauszüge. Für Häuser sind Baupläne und manchmal Hausnummernbescheinigungen erforderlich. Für Bauland reichen Grundbuchauszug und Nachweis der Baulandwidmung (Baugenehmigung oder Bebauungsplan).
Beeinflusst die Lage der Immobilie die Finanzierungsbedingungen?
Ja. Je nach Standort bewerten Banken das Verhältnis von Immobilienwert zu Kreditsumme unterschiedlich. Es macht einen Unterschied, ob die Immobilie in Zagreb, Split oder einem kleineren Ort liegt. Manche Banken verlangen ein Verhältnis von 1:1, andere 1:0,9 oder weniger, was bedeutet, dass der Käufer 10%, 20% oder mehr Eigenkapital einbringen muss. Beim APN-Programm gilt meist ein Verhältnis von 1:1.
Wie unterscheiden sich Kreditbedingungen bei kroatischen Banken?
Die meisten Aspekte wurden bereits besprochen (Kreditwürdigkeit, Immobilienwert, Laufzeit). Es bleiben Zinssätze und fixe Laufzeiten. Die Zinssätze sind im letzten Jahr gestiegen. 2022 lagen APN-Zinsen unter 2%, reguläre Wohnkredite etwas über 2%, abhängig von Arbeitgeber, Bank, Einkommen usw. Anfang 2023 überstiegen die Zinsen 3%. Fixlaufzeiten reichen von 3 bis 10 Jahren, einige Banken bieten bis zu 15 Jahre an. Laut Gesetz können Kunden gebührenfrei refinanzieren, um Kosten zu senken oder die Rückzahlung anzupassen.
Gibt es Begriffe, die Käufer im Genehmigungsprozess kennen sollten?
Die meisten Begriffe sind bekannt, aber “Hypothekenschuldner” (založni dužnik) wird oft erklärt. Es bedeutet den Eigentümer der verpfändeten Immobilie, der der Bank das Recht gibt, vor Auszahlung der Kreditsumme eine Hypothek einzutragen.
Welche Ratschläge geben Sie Käufern, die einen Wohnkredit in Betracht ziehen?
Besuchen Sie mehrere Banken, holen Sie mehrere Angebote ein, informieren Sie sich über Konditionen (Zinsen, fixe Laufzeiten, Versicherungen) und treffen Sie eine fundierte Entscheidung. Da Kredite meist länger als 10 Jahre laufen, ist Planung schwierig. Konsultieren Sie Ihren persönlichen Bankberater oder einen lizenzierten Kreditvermittler, um mehrere Angebote an einem Ort zu erhalten und die beste Wahl zu treffen.
